在讨论空置率过高时，章林晓说：“高达1.25亿平方米商品房空置面积，无疑成为悬在银行头上的一把‘达摩克利斯之剑’，蕴藏了巨大金融风险。”我非常赞成这句话，因为他很清楚地揭示了房地产空置率和金融风险之间的关系。
 
 有些读者也许会问：空置率高无非是有些建好的住宅没有卖出去，就是空关一年半载，房子还是房子，飞不走，跑不掉，怎么就变成了银行头上的剑？显然，还需要补充说明，在居高不下的空置率和金融危机之间有一个通道，那就是银行房贷。

 空置率问题不单纯

 住宅空置本身并不构成金融风险，风险在于开发商手里的银行贷款。

 在讨论空置率的时候，大部分人都同意在空置面积中不应当包括那些已经卖出去但是却没有入住的房子。如果把已经卖出去的住宅包括在内，“没有入住”的定义是什么？多长时间没人住才算空置？房子已经卖出去了，在哪个环节上才能有效地收集到必要的数据？如果购房者已经付清了款，住不住是他们自己的选择，所有的闲置成本由住户自己负责，只要没有投入交易就很难判断他们是否在投机（相关论述见《空置率与阿Q的辫子》，2006年4月10日《中国房地产报》）。在这个问题上不能做有罪推定。

 目前大家关注的焦点应是那些建好之后卖不出去的住宅。

 没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。空置率偏高，一方面是住宅的结构问题；另一方面是房地产商有意控制一些房子不卖，最简单的方法就是标一个天价，让一般人望而却步，既抬高了空置率，也抬高了房价。房地产商囤积居奇的目的是为了谋取最大利润。如果他们预期房价会迅速上升，最佳对策就是将盖好的住宅推迟出售。房价上涨的部分不仅能够覆盖空置成本，还能够带来超额利润。所以，空置率上升在一定程度上反映了房地产商对房价的预期。

 如果开发商完全用自身的资金来开发房地产，倘若房价太高，购房者拒绝购买，那么就留在房地产商手里好了。对于房地产商来说，除非不再修建新的住宅，他们不可能长时间地将建成的住宅握在手中待价而沽。等房地产商手中的住宅积压到了一定程度，他们就会遭遇流动资金的约束，要么停止新建项目，要么降价出售。等到他们支付不起这些成本的时候自然降价。在这种情况下，空置率属于一种市场现象，只要没有出现市场失灵，通常用不着政府干预，市场机制能够解决这些问题。如果房地产商的银行贷款能够按时还本付息，也不用着急，追债和拍卖就可以解决问题。

 这些分析的前提是正常的市场竞争。事实上，中国目前的房地产市场处于寡头垄断局面，不能简单地套用充分竞争市场的理论。怕就怕某些房地产商有强硬后台并且和银行的官员勾结在一起，那就完全背离了市场竞争规律。空置率问题的性质就从单纯的经济领域转化为反垄断和反腐败。

 用空置作“赌”？

 最近，有人写文章分析房地产商和购房者之间的博弈。主张购房者联合起来，抵制购房，逼着房地产商降价。提出这个建议的人看穿了某些房地产商的用心龇⒌闶呛玫模上Ш苣炎龅健Ｔ诜康夭谐∩希淙还悍空呷耸诙啵锤叨确稚ⅲ康夭笠迪喽源τ诼⒍系匚唬习傩蘸退嵌贩ǎ邪司乓钥鳌?/P>

 当前房价还在不断上升，房地产商将空置的房子抓在手里，拖得越久，房价越高，赚得就越多。于是，房地产商必然会给建好的住宅标个高价，并不急于出售。某些房地产商的目标是攫取最大个人利益而不考虑国有资产或银行贷款的损失，他们宁可将住宅空置也不愿意降价销售。在空置期间，当资金链紧张时，找人打个招呼，借新债还旧债，又可以拖上一阵。银行不敢认真催促还贷，更不敢将房子拿过来拍卖。只要能够源源不断地从银行得到新的贷款，空置时间再长，房地产商也拖得起。

 在三年前，大概只有少数房地产商敢于冒这个风险，结果他们赌赢了。房价上涨带来的收益远远超过了空置成本，有些房地产商获得了暴利。有样学样，越来越多的房地产商懂得了发财的诀窍，也开始囤积住宅，在这种情况下，空置率怎么会降得下来？如果听凭房地产商将房价炒上去，那么他们很快就会借助于银行的资金炒出个泡沫经济来。一旦泡沫经济破灭，银行首当其冲，不良贷款迅速上升，最后势必将整个国民经济拖进危机。